Gutachten für Privatkunden
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Gutachten für Geschäftskunden
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- Wohnungsanbieter
- Hotel, Gastro, Logistik
- Steuerliche Bewertung
Gerichte, Rechtsanwälte, Steuerberater
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- Erbfall
- Wertminderungen
Merkantiler Minderwert
Öffentliche Verwaltungen und staatliche Stellen
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- Gemeinbedarfsflächen
- Enteignungsverfahren
- Eigentumsübertragung
- Steuerliche Bewertung
Sachkundig objektiv unparteiisch
Gutachter und Sachverständiger für Immobilienbewertung in Nordhausen
Verkehrswertgutachten
Grundstücke und ihre Bebauung sind Unikate und stark abhängig von ihrem jeweiligen Standort. Die Einzigartigkeit jeder Immobilie auf dem Markt wird durch ihre Lageabhängigkeit, die Vielfalt der Baustile und besondere Merkmale bestimmt, wodurch eine individuelle Bewertung erforderlich ist. Da beträchtliche finanzielle Mittel in Immobilien investiert werden, kann das Ergebnis einer Bewertung weitreichende Auswirkungen haben. In Anbetracht dieser Umstände erfordert die Erstellung von Verkehrswertgutachten ein umfangreiches Fachwissen und ein hohes Maß an Verantwortungsbewusstsein.
Unsere Immobilienbewertungen werden aus verschiedenen Gründen in Anspruch genommen, wie zur Wertermittlung vor einem Kauf oder Verkauf, bei Schenkungen, Erbstreitigkeiten, Scheidungen mit Zugewinnausgleich sowie bei Betreuungs- und Pflegebedürftigkeit oder Entschädigungsverfahren und Steuerfragen.
Wir führen Verkehrswertermittlungen nach § 194 BauGB für verschiedene Arten von bebauten Grundstücken durch, darunter:
Unsere Leistungen umfassen auch die Verkehrswertermittlung von unbebauten Grundstücken:
Unsere Immobilienbewertungen werden aus verschiedenen Gründen in Anspruch genommen, wie zur Wertermittlung vor einem Kauf oder Verkauf, bei Schenkungen, Erbstreitigkeiten, Scheidungen mit Zugewinnausgleich sowie bei Betreuungs- und Pflegebedürftigkeit oder Entschädigungsverfahren und Steuerfragen.
Wir führen Verkehrswertermittlungen nach § 194 BauGB für verschiedene Arten von bebauten Grundstücken durch, darunter:
- Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser
- Eigentumswohnungen, Gewerbeeinheiten (Wohnungs- und Teileigentum)
- Wohn- und Geschäftshäuser (gemischt genutzte Gebäude)
- Bürogebäude
- Praxisgebäude
- Verwaltungsgebäude
- Kindertagesstätten, Kindergärten
- Schulen
- Industrie- und Gewerbeanlagen
- Lager- und Logistikimmobilien
- landwirtschaftliche Immobilien
- Warenhäuser, Supermärkte, Discounter
- Fachmärkte, Einkaufszentren und Verbrauchermärkte
- Kaufhäuser, Galerien, Passagen
- Serviceanlagen
- Tankstellen
- Parkhäuser
- Autohäuser und ähnliche Objekte
- Gastronomieobjekte
- Pensionen, Gasthöfe und Hotels
- Wohn- und Pflegeheime
Unsere Leistungen umfassen auch die Verkehrswertermittlung von unbebauten Grundstücken:
- Rohbauland, Bauerwartungsland, baureifes Land
- Grundstücke für Wohn-, Gewerbe- und Industrienutzung
- Gemeinbedarfsgrundstücke
Ermittlung von Mieten und Pachten
Die Frage nach der angemessenen Miete oder Pacht ist von vielfältigen Überlegungen geprägt, die sowohl für Vermieter als auch Eigentümer relevant sein können. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn Vermieter eine rechtmäßig begründete Mieterhöhung anstreben oder sich in einem gerichtlichen Verfahren zur Zustimmung einer Mieterhöhung befinden. In solchen Situationen ist es gängige Praxis, regelmäßig die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Gleichzeitig können auch steuerliche Fragen den Anstoß für eine Beauftragung zu einem Mietwertgutachten geben. Zu diesem Zweck arbeiten wir bei Bedarf mit qualifizierten Steuerberatern und Rechtsanwälten zusammen, um Ihnen ein optimales Ergebnis liefern zu können.
Unser Leistungsspektrum erstreckt sich über die Erstellung von Mietwertgutachten sowohl für Wohnraum- als auch gewerbliche Mietverhältnisse. Ebenso stehen wir Ihnen zur Seite, wenn es darum geht, den Pachtwert für z. B. Gastronomie-, Pensions- oder Hotelobjekten zu ermitteln. Unsere Arbeitsweise zeichnet sich durch eine umfassende Analyse aus, die sicherstellt, dass Ihre Miet- oder Pachtvereinbarungen nicht nur den aktuellen Marktanforderungen entsprechen, sondern dass Sie die optimalen Konditionen für Ihre Immobilien erzielen.
Unser Leistungsspektrum erstreckt sich über die Erstellung von Mietwertgutachten sowohl für Wohnraum- als auch gewerbliche Mietverhältnisse. Ebenso stehen wir Ihnen zur Seite, wenn es darum geht, den Pachtwert für z. B. Gastronomie-, Pensions- oder Hotelobjekten zu ermitteln. Unsere Arbeitsweise zeichnet sich durch eine umfassende Analyse aus, die sicherstellt, dass Ihre Miet- oder Pachtvereinbarungen nicht nur den aktuellen Marktanforderungen entsprechen, sondern dass Sie die optimalen Konditionen für Ihre Immobilien erzielen.
Anlässe für Mietwertgutachten können sein:
- Mieterhöhungsverlangen
- Mieterhöhungsauseinandersetzungen im Bereich Wohnen und Gewerbe
- Nutzwertentschädigung im Rahmen von Scheidungen
- Mietfeststellung im Vorfeld von Auseinandersetzungen
- Festbetrag
- Staffelmietvertrag
- Managementvertrag
- Hybridvertrag
- Franchisevertrag
- Leasingvertrag
Pachtverträge, z. B.:
- Festpacht
- Umsatzpacht
- Staffelpacht
Wertermittlung von Rechten und Belastungen
Unsere Arbeit als Immobiliengutachter erstreckt sich auch auf die Bewertung von Rechten und Belastungen im Zusammenhang mit Immobilien. Dazu gehören verschiedene Werteinflüsse, die häufig auftreten und erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert von Grundstücken haben können.
Grundstücksgleiche Rechte:
- Erbbaurecht
- Teilerbbaurecht
- Unterbaurecht
- Wohnungserbbaurecht (§ 30 WEG)
- Wohnungs- und Teileigentum nach WEG
- Gebäudeeigentum (EGBGB): aus dem DDR-Recht übergeleitetes Recht zur
Nutzung fremden Grund und Bodens mit einem Gebäude
Nutzungsrechte:
- Nießbrauch
- Wohnungsrecht
- Dauerwohnrecht und Dauernutzungsrecht
- Mitbenutzungsrecht (aus dem Zivilgesetzbuch der DDR übergeleitetes, dienstbarkeitsähnliches Nutzungsrecht (EGBGB Art. 233 § 5 I; §§ 321, 322 ZGB DDR)).
Grunddienstbarkeiten:
- Wegerecht, Geh- und Fahrrecht
- Leitungsrecht
- Überbaurecht und Überbaurente
Reallasten:
- Erbbauzins
- Prüfung des tatsächlich gezahlten Erbbauzinses im Vergleich zum erzielbaren Erbbauzins (z. B. Möglichkeit der Erhöhung ohne Anpassungsklausel)
- Altenteil
- Leibrente
- Reallasten in Form von Dienstleistungen (z. B. Betreuung, Pflege)
- Reallasten in Form von Sachleistungen (Lieferung von Naturalien, z. B. Holz, Ernteerträge)
Baulasten:
- öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Baubehörde
Denkmalschutz:
- Die Auswirkungen des Denkmalschutzes auf den Verkehrswert einer Immobilie können stark variieren. Die Merkmale eines Denkmals können sich bei der Immobilienbewertung entweder wertmindernd, wertneutral oder sogar wertsteigernd auswirken. Es ist wichtig zu betonen, dass die Auswirkungen der Denkmaleigenschaften im Einzelfall beurteilt werden müssen und daher nicht pauschal beantwortet werden können.
Schritt für Schritt
Ablauf eines Gutachtens
1. Telefonischer Kontakt
- Objektbesprechung (Haus, Wohnung, gewerbliche Immobilie, Grundstück) sowie erste Angaben zum Zustand und der Lage
- Festlegung des Bewertungsstichtags (aktuell oder in der Vergangenheit)
- Ermittlung des Zwecks des Gutachtens (z. B. Kauf, Verkauf, Erbschaft, Steuerangelegenheiten, Gerichtsverfahren, Scheidung)
- Berücksichtigung etwaiger Besonderheiten (Dienstbarkeiten, Rechte, Belastungen, durchgeführte Sanierungen, privatrechtliche Vereinbarungen)
2. Zusendung des Gutachtenauftrags
- Beauftragung für das Gutachten unter Berücksichtigung möglicher Besonderheiten
- Auflistung der erforderlichen Dokumente für die Gutachtenerstellung
- Bevollmächtigung zur Einsichtnahme in relevante Akten
3. Recherche durch den Sachverständigen
Je nach Bewertungsobjekt Beschaffung aktueller bzw. stichtagsbezogener Dokumente und Auskünfte, z. B.:
- Grundbuchauszug und Unterlagen über Dienstbarkeiten; bei Lasten und Beschränkungen Kopie der Eintragungsurkunden
- Lageplan zu Lasten, Beschränkungen, Baulasten, Sondernutzungsrechten, Bewilligungen
- Für Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung, die letzten drei Beschlussprotokolle, Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft, Wirtschaftsplan, letzte Abrechnung, derzeitige Höhe des Hausgeldes, Stand der Instandhaltungsrücklage, Adresse des Verwalters
- Erbbaurechtsvertrag, letzte Erhöhung Erbbauzins
- Kontakt Zwangs-, Nachlass-, Insolvenzverwalter
- Baugenehmigung (Alt-Akten, Genehmigung, Schlussabnahmeschein)
- Wohnflächenberechnung, Nutzflächenberechnung, Grundrisse, Schnitte, Baubeschreibung
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
- Auskunft über Bauplanungsrecht, Bodenordnungsverfahren, Erhaltungs- und Gestaltungssatzungen, Verfügungs- und Veränderungssperren, städtebauliche Gebote (Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, ggf. Masterplan)
- Auskunft aus der Denkmalliste
- ggf. Stellungnahme bei Bergschäden
- Auskunft aus dem Altlastenkataster
- offene Grundsteuerforderungen
- Anliegerbescheinigung
- offene Kanalanschlussbeiträge
- Flurkarte, Auszug aus dem Liegenschaftskataster
- Auszug aus Liegenschaftsbuch (Bestandsnachweis)
- Marktdaten vom örtlichen Gutachterausschuss (Bodenrichtwert, Kaufpreissammlung z. B. WE, Daten Grundstücksmarktberichte, Liegenschaftszinssätze, Ertragsfaktoren, Sachwertfaktoren, Umrechnungskoeffizienten)
- sonstige Marktdaten: Grundstücksmarktberichte benachbarter Gutachterausschüsse, Marktberichte von Hypothekenbanken, Großmaklern, Immobilienbörsen
- bei Bedarf Sondergutachter: z. B. Altlasten, Bauschäden und Mängel, Holzschutz, Brandschutz usw.
- Mietvertrag und letzte Mieterhöhung, Betriebskosten, Angaben zu Mietbindung, öffentlicher Förderung (WoBindG, WFNG), Mietminderung, ev. Pachtverträge
- Auflistung der Modernisierungen und Sanierungen inkl. deren Zeitpunkte
- Energieausweis
- eventuell vorhandene, schuldrechtlichen Vereinbarungen: nicht im Grundbuch eingetragene Rechte und Lasten, Grunddienstbarkeiten
- Altlasten/Kontaminierungen, Überbau
- Mietwertspiegel (bei Städten > 50.000 Einwohner) oder andere, geeignete Quellen zur Ableitung der ortsüblichen Vergleichsmiete
- demografische Daten
- Durchführung einer Marktanalyse bezüglich Verkaufs- und Mietpreisen. Diese Informationen werden aus verschiedenen Quellen bezogen, darunter der Gutachterausschuss, Marktteilnehmer, Marktberichte sowie eigene Vergleichsdaten und Internetrecherchen
4. Ortstermin
- Durchführung einer umfassenden Begehung außen/innen, aller Räumlichkeiten, vom Keller bis zum Dachboden mit schriftlicher Dokumentation
- fotografische Erfassung
- stichprobenhafte Messung der Raummaße zur späteren Überprüfung der Baupläne
- Erfassung von Schäden, Mängeln und Instandhaltungsrückständen
5. Ausarbeitung des Gutachtens
Als Sachverständiger habe ich die Verpflichtung, meine Erkenntnisse und Dokumentationen einer sorgfältigen Prüfung zu unterziehen und zu bewerten. Hierbei greife ich auf mein Fachwissen, einschlägige Regelwerke, fundierte Literatur, den aktuellen Stand sowie die allgemein anerkannten Regeln der Technik zurück.
Die Bearbeitungsdauer von Verkehrswertgutachten hängt nicht nur von der Auslastung des beauftragten Sachverständigen ab, sondern auch von den Rückläufen der Fachdienststellen, die erforderliche Auskünfte erteilen und Einsicht in die erforderlichen Erkenntnisquellen gewähren. Da dieser Rücklauf teilweise sechs Wochen und länger dauert, kann ein durchschnittlicher Zeithorizont von vier bis acht Wochen in Aussicht gestellt werden.
Die schriftliche Ausarbeitung des Gutachtens enthält sämtliche erforderlichen Informationen und Fakten, um eine korrekte Bewertung zu gewährleisten. Das Gutachten wird so verfasst, dass es auch für Personen ohne Fachkenntnisse verständlich und nachvollziehbar ist.
Die schriftliche Ausarbeitung des Gutachtens enthält sämtliche erforderlichen Informationen und Fakten, um eine korrekte Bewertung zu gewährleisten. Das Gutachten wird so verfasst, dass es auch für Personen ohne Fachkenntnisse verständlich und nachvollziehbar ist.
6. Verwendung des Gutachtens
- Zusendung des fertiggestellten und unterzeichneten Gutachtens
- Bereitstellung der von mir beschafften Dokumente für Ihre zukünftige Verwendung
- Auf Wunsch Möglichkeit zur Schlussbesprechung, insbesondere wenn es noch Fragen oder Besonderheiten gibt
Dr. Ing. Michael Flagmeyer, Architekt
Sachverständiger für Immobilienbewertung (Architektenkammer Rheinland-Pfalz)
berufsbegleitende Weiterbildung zum Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken bei der
Architektenkammer Rheinland-Pfalz
laufende Fortbildungen bei der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen
Mitglied der Architektenkammer Sachsen-Anhalt
Nr. 2342-24-3-A
