Zertifizierter Gutachter (DIN EN ISO/IEC 17024) und Sachverständiger für Immobilienbewertung in Nordhausen

Barrierefreiheit und Immobilienwert: Barrierefreie Immobilien gewinnen mit dem demografischen Wandel an Bedeutung. Aufzüge, ebenerdige Duschen oder breite Türen können den Verkehrswert steigern – besonders in Regionen mit älterer Bevölkerung. Ein hoher Nachrüstaufwand kann dagegen wertmindernd wirken.
Beispiel: Eine Erdgeschosswohnung in Nordhausen mit ebenerdiger Dusche und breiten Türen erzielt im Vergleich zu einer baugleichen Wohnung ohne diese Merkmale einen spürbar höheren Verkaufspreis – der Gutachter erfasst dies als positives wertrelevantes Merkmal.

Beleihungswert: Der Beleihungswert ist der Wert, den Banken einer Immobilie für die Kreditvergabe beimessen. Er liegt in der Regel unter dem Verkehrswert und berücksichtigt langfristige Risiken. Er ist entscheidend für die Höhe des möglichen Immobilienkredits.
Beispiel: Ihre Ferienwohnung in Zingst hat einen Verkehrswert von 500.000 €, aber die Bank setzt nur einen Beleihungswert von 420.000 € an. Sie erhalten maximal ca. 80 % davon als Darlehen.

Betreuung und Vormundschaft: Wenn ein Betreuer, Vormund oder Pfleger Entscheidungen trifft, werden diese vom Gericht überprüft – besonders bei Immobilien. Gehören Häuser oder Grundstücke zum Vermögen, muss Verwaltung oder Verkauf zu marktgerechten Bedingungen erfolgen.
Dafür ist in der Regel ein Verkehrswertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen notwendig. Es dient dem Gericht als Grundlage und schützt vor finanziellen Nachteilen.
Beispiel: Eine betreute Person besitzt ein Haus in Ebeleben, das verkauft werden soll. Ein Sachverständiger ermittelt den Verkehrswert. Das Gericht prüft anschließend, ob der Verkaufspreis angemessen ist, und genehmigt erst dann den Verkauf.

Bestandsschutz: Grundstücke im Außenbereich sind meist landwirtschaftlich genutzt und unterliegen strengen Bebauungsregeln. Ihre Bewertung berücksichtigt die aktuelle Nutzung sowie mögliche zukünftige Entwicklungsmöglichkeiten.
Beispiel: Ein Einfamilienhaus bei Bleicherode steht im Außenbereich nach § 35 BauGB – heute würde eine Baugenehmigung dafür nicht mehr erteilt werden. Da es seinerzeit rechtmäßig errichtet wurde, genießt es Bestandsschutz: Der Käufer darf es weiter bewohnen, und in gewissem Umfang modernisieren, nicht jedoch erweitern oder abreißen und neu bauen. Sinnvoll ist hier vor dem Kauf ein Auskunftsersuchen an die Bauaufsicht.

Bewirtschaftungskosten sind alle laufenden Ausgaben einer vermieteten Immobilie (z. B. Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis). Sie werden im Ertragswertverfahren vom Rohertrag abgezogen, um den Reinertrag zu ermitteln.
Beispiel: Bei einem Mehrfamilienhaus in Heiligenstadt mit 36.000 € Jahresmiete betragen die Bewirtschaftungskosten 8.000 €. Der Reinertrag liegt dann bei 28.000 € – nur dieser fließt in die Wertermittlung ein.

Bilanzielle Bewertungsanlässe: Unternehmen und Institutionen benötigen häufig Gutachten, um Immobilien in der Bilanz korrekt auszuweisen. Diese Bewertungen dienen als Grundlage für Geschäftsberichte, Steuererklärungen und interne Planungen.

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Werte für vergleichbare Grundstücke in einem bestimmten Gebiet. Sie werden vom Gutachterausschuss ermittelt und dienen als wichtige Orientierung, wenn keine aktuellen Vergleichskaufpreise vorliegen.
Beispiel: In einer Neubausiedlung am Rand von Halle liegt der Bodenrichtwert bei 180 €/m². Ihr unbebautes Grundstück von 500 m² hat damit einen Bodenwert von ca. 90.000 € – eine gute erste Orientierung beim Kauf oder Verkauf.

Denkmalschutz: Der Denkmalschutz stuft ein Gebäude oder ein Gebiet als Kulturdenkmal ein, weil es von historischer, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung ist.
Bauliche Veränderungen, Modernisierungen oder ein Abriss sind nur mit Genehmigung der Denkmalschutzbehörde möglich und unterliegen strengen Auflagen.
Beispiel: In vielen Fällen mindert der Denkmalschutz den Marktwert. Grund dafür sind höhere Kosten und längere Genehmigungszeiten bei Modernisierungen. Außerdem ist eine stärkere Bebauung des Grundstücks meist nicht erlaubt. Teilweise kann der Denkmalschutz den Wert jedoch auch erhöhen – vor allem durch höhere Erträge des Objekts in bevorzugten Lagen und mögliche steuerliche Vorteile.

Energieausweis und Immobilienwert: Der Energieausweis dokumentiert die energetische Qualität eines Gebäudes und ist beim Verkauf Pflicht. Eine schlechte Energieeffizienzklasse kann den Verkehrswert mindern, weil Käufer künftige Sanierungskosten einkalkulieren. Umgekehrt kann eine gute Energieklasse den Wert steigern. Bei der Immobilienbewertung wird die Energieeffizienz als wertrelevantes Merkmal berücksichtigt.
Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus in Mühlhausen hat Energieeffizienzklasse G. Käufer kalkulieren Dämmung, Fenster und Heizung ein – der Gutachter berücksichtigt diese absehbaren Kosten als Wertminderung.

Erbbaurecht: Beim Erbbaurecht dürfen Sie auf einem fremden Grundstück ein Haus bauen und nutzen, ohne Eigentümer des Grundstücks zu sein. Sie zahlen dafür in der Regel einen jährlichen Erbbauzins. Das Recht kann zeitlich begrenzt sein und unter bestimmten Bedingungen (Heimfall) enden.
Beispiel: Sie möchten ein Einfamilienhaus bauen, können sich aber den Grundstückskauf in Göttingen nicht leisten bzw. für Ihr Wunschgrundstück werden „nur“ Erbbaurechte vergeben. Die Stadt vergibt ein Erbbaurecht für 99 Jahre bei 4 % Erbbauzinssatz. Sie sparen den hohen Kaufpreis für den Boden und zahlen stattdessen jährlich einen Erbbauzins.

Erbauseinandersetzung: Eine Erbauseinandersetzung ist die Aufteilung des Nachlasses unter mehreren Erben. Solange sich die Erbengemeinschaft besteht, gehört die Immobilie allen gemeinsam – niemand kann allein über sie verfügen. Ein neutrales Verkehrswertgutachten schafft eine objektive Grundlage: Es legt fest, was die Immobilie wert ist – unabhängig davon, ob sie verkauft, auf einen Erben übertragen oder versteigert wird.
Beispiel: Drei Geschwister erben das Elternhaus in Sondershausen. Einer möchte es behalten, zwei möchten verkaufen. Ein Verkehrswertgutachten legt den Wert auf 280.000 € fest. Der eine Erbe zahlt den anderen jeweils 93.333 € aus – die Erbauseinandersetzung ist damit fair und rechtssicher abgeschlossen.

Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie anhand der marktüblich erzielbaren Mieteinnahmen oder Erträge. Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten wird der Wert mit einem vom Gutachterausschuss ermittelten Zinssatz (Liegenschaftszinssatz) über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer kapitalisiert und der abgezinste Bodenwert addiert. Es wird vor allem bei vermieteten Objekten angewendet.
Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus in Sondershausen mit einem Reinertrag von 24.000 € pro Jahr, 250.000 € Bodenwert und 40 Jahren Restnutzungsdauer wird mit einem Liegenschaftszinssatz von 4 % bewertet. Der Ertragswert beträgt dann 527.000 € – unabhängig davon, was die Bausubstanz des Gebäudes wert ist.

Freibeträge bei Schenkung und Erbschaft: Freibeträge legen fest, bis zu welchem Betrag Schenkungen oder Erbschaften steuerfrei bleiben (z. B. 500.000 € für Ehepartner). Durch vorausschauende Planung und die Nutzung der Freibeträge alle zehn Jahre lässt sich die Steuerlast oft senken.
Beispiel: Ein Elternteil schenkt seinem Kind alle 10 Jahre je 400.000 € Immobilienwert in Ahrenshoop. Durch die wiederholte Nutzung des Freibetrags bleibt die gesamte Übertragung steuerfrei.

Gewerbeimmobilien: Bei Gewerbeimmobilien (Büros, Logistikflächen, Produktionshallen) sind vor allem die erzielbaren Mieteinnahmen, die Lage und die langfristigen Marktchancen entscheidend. Die Bewertung erfolgt deshalb mehrheitlich ertragsorientiert.
Beispiel: Eine Logistikimmobilie mit langfristigem Mietvertrag an ein großes Unternehmen an einem gefragten Standort in Erfurt besitzt einen höheren Wert als eine leerstehende Lager- und Produktionshalle in schlechter Lage in Gotha.

Grundsteuerwert: Der Grundsteuerwert ist der Wert, den das Finanzamt Ihrer Immobilie (Haus + Grundstück) zuordnet. Er dient als Berechnungsgrundlage für die jährliche Grundsteuer. Wichtig: Der Grundsteuerwert ist nicht immer identisch mit dem tatsächlichen Marktwert Ihrer Immobilie und wird nach eigenen steuerlichen Regeln ermittelt.
Beispiel: Das Finanzamt setzt einen Grundsteuerwert von 230.000 € fest. Aufgrund von umfangreichen Schäden belegt ein Gutachten für Ihr Haus in Aschersleben einen realistischen Marktwert von 180.000 €.

Grundstücke mit Belastungen durch Rechte: Viele Grundstücke sind mit Rechten wie Wegerechten, Leitungsrechten oder Wohnrechten und Wohnungsrechten belastet. Diese Belastungen können den Verkaufswert mindern und müssen bei der Bewertung fachgerecht berücksichtigt werden.
Beispiel: Ein Wegerecht für den Nachbarn über Ihr Grundstück in Bad Frankenhausen reduziert den Wert, weil ein Käufer nicht frei über die gesamte Fläche verfügen kann.

Gutachterausschuss: Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges Gremium von erfahrenen Fachleuten bei Stadt oder Landkreis, das offizielle Immobilienmarkt-Daten ermittelt. Er beschließt z. B. die Bodenrichtwerte und veröffentlicht Marktberichte. Diese Daten dienen als wichtigste Grundlage für Immobilienbewertungen.
Beispiel: Für ein Grundstück in Mühlhausen hat der Gutachterausschuss für das Gebiet des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises einen Bodenrichtwert von 78 €/m² festgelegt. Dieser Wert zeigt, zu welchem Preis dort vergleichbare Flächen aktuell gehandelt werden.

Immobilienbewertungen bei Ankauf und Verkauf: Eine professionelle Bewertung schafft Klarheit über den realistischen Marktwert. Käufer vermeiden so Überzahlungen, Verkäufer erhalten eine solide Verhandlungsgrundlage.
Beispiel: Sie wollen ein Haus in Bad Sachsa für 450.000 € kaufen. Das Gutachten zeigt jedoch, dass der aktuelle Marktwert nur 410.000 € beträgt – Sie können erfolgreich 40.000 € verhandeln.

Immobilienbewertungen bei Erbschaftsteuerstreitigkeiten: Wenn das Finanzamt einen hohen Wert ansetzt, kann ein Verkehrswertgutachten helfen, den tatsächlichen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen und Steuern zu vermeiden.
Beispiel: Das Finanzamt setzt den Steuerwert eines geerbten Hauses in Wernigerode mit 380.000 € an. Ihr Gutachten belegt einen realistischen Marktwert von nur 320.000 €. Die Erbschaftsteuer sinkt entsprechend.

Immobilienbewertung für Vermögensstrukturierung: Eine unabhängige Bewertung unterstützt Sie bei der langfristigen Planung Ihres Vermögens – sei es bei Nachlassregelungen, Schenkungen oder bilanziellen Zwecken.

Immobilie verschenken: Viele Eigentümer möchten ihr Haus bereits zu Lebzeiten auf Kinder oder Angehörige übertragen, um Erbschaftsteuer zu sparen. Dabei gelten steuerliche Freibeträge, die alle zehn Jahre neu genutzt werden können. Wie hoch die Schenkungsteuer ausfällt, hängt direkt vom Wert der Immobilie ab. Ein Verkehrswertgutachten schafft Klarheit und kann gegenüber dem Finanzamt als Nachweis des tatsächlichen Werts dienen. Beispiel: Eine Mutter möchte ihr Haus in Heiligenstadt im Wert von 320.000 € auf ihre Tochter übertragen. Da der Freibetrag für Kinder bei 400.000 € liegt, bleibt die Übertragung steuerfrei. Ein Gutachten sichert diesen Wert gegenüber dem Finanzamt ab – und schützt vor einer späteren Höherbewertung durch das Amt.

ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung): Die ImmoWertV ist die zentrale Verordnung, die regelt, wie Verkehrswerte in Deutschland nach einheitlichen Standards ermittelt werden müssen. Sie sorgt für Nachvollziehbarkeit und Gerichtsfestigkeit von Gutachten.
Beispiel: Ein Gutachten, das nicht nach ImmoWertV erstellt wurde, wird von Behörden, dem Finanzamt oder Gericht oft nicht anerkannt.

Instandhaltungsrückstand/Modernisierungsstau: Ein Instandhaltungsrückstand liegt vor, wenn bei einem Haus notwendige Instandhaltungsarbeiten über Jahre hinweg aufgeschoben wurden. Das führt zu höheren zukünftigen Kosten und mindert den aktuellen Marktwert.
Beispiel: Ein älteres Mehrfamilienhaus in Ellrich hat einen sichtbaren Instandhaltungsrückstand (Dach, Heizung, Fassade). Der Gutachter setzt den Wert um 80.000–120.000 € niedriger an, weil ein möglicher Käufer diese Investitionen berücksichtigt.

Investorenberatung: Für Investoren liefert ein maßgeschneidertes Gutachten wichtige Erkenntnisse zu Risiken, Ertragspotenzial und Entwicklungschancen einer Immobilie.
Beispiel: Ein Investor prüft den Kauf eines Mehrfamilienhauses in Quedlinburg. Das Gutachten zeigt, dass durch Modernisierung die Mieten um 25 % steigen könnten – die Rendite wird dadurch deutlich attraktiver.

Kaufpreisaufteilung: Beim Kauf einer vermieteten Immobilie wird der Gesamtkaufpreis auf Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt. Nur der Gebäudeanteil kann steuerlich abgeschrieben werden (AfA). Eine sachgerechte Aufteilung kann daher die jährliche Abschreibung erhöhen und die Steuerlast senken.
Beispiel: Ein Käufer erwirbt ein Mehrfamilienhaus im Südharz für 500.000 €. Wird ein höherer Anteil dem Gebäude zugeordnet (z. B. 80 % statt 60 %), steigt die Abschreibung von z. B. 6.000 € auf 8.000 €.

Kennzahlen und Richtwerte: Dazu gehören Bodenrichtwerte, Kaufpreise, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Indexreihen und weitere Marktdaten. Sie bilden eine objektive Basis für die Einschätzung des Immobilienwertes.
Beispiel: Der Gutachterausschuss für das Gebiet der kreisfreien Stadt Erfurt hat 2023 für Garagen im Stadtgebiet einen durchschnittlichen Kaufpreis von 11.500 € ausgewertet – eine gute erste Orientierung.

Kosten-Nutzen-Analyse: Diese Analyse vergleicht die voraussichtlichen Investitionskosten mit den langfristigen Erträgen oder dem Nutzen einer Immobilie. Sie hilft besonders Investoren und Gewerbetreibenden bei wirtschaftlichen Entscheidungen.

Kurzgutachten (auch Marktpreisschätzung): Viele Eigentümer fragen sich: „Was ist mein Haus wert und wie kann ich den Hauswert ermitteln lassen?" Bei einem Kurzgutachten bewerten wir ein Haus und das Grundstück ausschließlich anhand der Unterlagen, die uns der Eigentümer zur Verfügung stellt. Wir fragen keine zusätzlichen Auskünfte bei Ämtern oder Behörden ab. Dadurch geht die Bewertung deutlich schneller und sie kostet weniger als ein Vollgutachten.
Ein Kurzgutachten eignet sich gut für erste Vorentscheidungen beim Kauf oder Verkauf, für eine grobe Vermögensübersicht oder bei Erbfällen und Scheidungen, wenn alle Beteiligten einvernehmlich handeln. Zur Vorlage bei Gerichten, Behörden oder dem Finanzamt ist es jedoch nicht geeignet, weil die Auskünfte oft nicht aktuell und die Dokumentation zu stark vereinfacht ist.
Beispiel: Eine Erbengemeinschaft in Halberstadt möchte den Wert des geerbten Hauses objektiv und neutral ermitteln lassen, da ein Miteigentümer das Haus nutzen und die anderen auszahlen möchte. Da alle einvernehmlich handeln, ist eine Marktpreisschätzung oder ein Kurzgutachten oft ausreichend.

Leibrente: Bei einer Leibrente wird eine Immobilie übertragen, während der Käufer dem Verkäufer im Gegenzug lebenslange, regelmäßige Zahlungen leistet. Diese Verpflichtung beeinflusst den tatsächlichen Wert der Immobilie.
Beispiel: Ein Eigentümer verkauft sein Haus in Artern und erhält statt eines Einmalbetrags eine monatliche Zahlung auf Lebenszeit. Für den Käufer reduziert sich der sofortige Kapitalbedarf. Gleichzeitig stellt die Leibrente eine langfristige finanzielle Belastung dar, die bei der Bewertung zu berücksichtigen ist.

Liegenschaftszinssätze: Der Liegenschaftszinssatz ist ein spezieller, immobilienwirtschaftlicher Zinssatz, mit dem der Marktwert einer Immobilie durchschnittlich verzinst wird. Er wird vom Gutachterausschuss aus realen Kauffällen abgeleitet und ist besonders wichtig bei der Bewertung von auf Ertrag orientierten Immobilien.

Markt- und Verkehrswert: Der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) ist der Preis, der bei einem normalen Verkauf am freien Markt wahrscheinlich erzielt würde – ohne Zeitdruck oder persönliche Zwänge der Beteiligten.

Mängelgutachten / Bauschadensgutachten: Bei einem Wertgutachten werden auch Mängel und Schäden erfasst, wie sie einem durchschnittlichen Käufer auffallen würden. Eine tiefgehende Untersuchung erfolgt jedoch nicht.
Beispiel: Ein Gutachter erkennt beim Ortstermin in Halberstadt einen Pilzbefall am Dachstuhl. Er empfiehlt dem Eigentümer, einen Sachverständigen für Holz- und Bautenschutz hinzuzuziehen, der Ursache, Sanierungsplan und Kosten exakt feststellt.

Merkantiler Minderwert: Der merkantile Minderwert beschreibt den dauerhaften Wertverlust einer Immobilie, der auch nach vollständiger und fachgerechter Reparatur eines Schadens bestehen bleibt. Der Grund: Käufer sind erfahrungsgemäß bereit, für ein Objekt mit bekannter Schadensgeschichte weniger zu zahlen als für ein vergleichbares Objekt ohne Vorschäden – selbst wenn der Schaden technisch einwandfrei behoben wurde. Der merkantile Minderwert ist damit kein Mangel am Gebäude selbst, sondern ein Marktphänomen, das sich im Verkehrswert niederschlägt und bei der Bewertung gesondert erfasst werden muss.
Beispiel: Ein Einfamilienhaus in Nordhausen hatte einen Hausschwammbefall. Der Schaden wurde vollständig und fachgerecht saniert, alle betroffenen Bauteile wurden erneuert. Trotzdem ist ein potenzieller Käufer skeptisch, sobald er von dem früheren Schaden erfährt, und würde einen niedrigeren Preis bieten. Der Gutachter setzt einen merkantilen Minderwert an, der den bleibenden Imageverlust der Immobilie am Markt widerspiegelt.

Mietangelegenheiten: In Mietfragen treffen oft unterschiedliche Interessen aufeinander: Mieter wünschen sich bezahlbare Preise, Vermieter eine wirtschaftlich sinnvolle Vermietung. Eine faire Lösung lässt sich meist nur auf Basis objektiver und unabhängiger Gutachten finden.
Ob Mieterhöhung, Mietminderung oder Nutzungsentschädigung – eine fundierte Wertermittlung schafft Klarheit. Da Streitfälle häufig vor Gericht enden, ist ein rechtssicheres Mietwertgutachten die verlässliche Grundlage.
Beispiel: Ein Vermieter in Nordhausen möchte die Miete erhöhen, der Mieter hält dies für zu hoch. Ein Sachverständiger ermittelt neutral und objektiv die ortsübliche Vergleichsmiete. Auf dieser Basis kann eine Einigung erzielt oder – falls nötig – eine gerichtliche Entscheidung getroffen werden.

Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes: Mit einem Verkehrswertgutachten können Sie dem Finanzamt nach § 198 BewG nachweisen, dass der tatsächliche Wert Ihrer geerbten oder geschenkten Immobilie niedriger liegt als vom Amt angesetzt. So lassen sich oft Steuern sparen.
Beispiel: Das Finanzamt berechnet die Erbschaftsteuer für ein Wohn- und Geschäftshaus in Sangerhausen auf Basis von 450.000 €. Ihr Gutachten zeigt aufgrund zahlreicher Schäden nur 380.000 € – die Steuerlast sinkt entsprechend.

Nießbrauchrecht: Das Nießbrauchrecht erlaubt es einer Person, eine Immobilie zu nutzen oder Mieteinnahmen daraus zu ziehen, ohne Eigentümer zu sein. Es wird häufig bei Schenkungen zu Lebzeiten eingesetzt, um Steuern zu optimieren. Im Gegensatz zum reinen Wohn- oder Wohnungsrecht darf der Berechtigte die Immobilie auch vermieten.
Beispiel: Die Eltern schenken ihrem Sohn das Familienhaus in Stolberg, behalten sich aber den Nießbrauch vor. Sie dürfen weiterhin selbst wohnen oder es vermieten – der Sohn kann erst nach dem Tod der Eltern über das Haus frei verfügen.

Notweg: Das Notwegerecht ist ein gesetzlich geregeltes Zugangsrecht zu einem Grundstück, wenn diesem die notwendige Verbindung zu einer öffentlichen Straße fehlt. Der Eigentümer des "gefangenen" Grundstücks kann verlangen, dass ein Nachbar die Nutzung seines Grundstücks als Zugang duldet.
Beispiel: Durch Baumaßnahmen der Stadt Straußfurt ist ein Grundstück nicht mehr direkt mit einer öffentlichen Straße verbunden. Der Eigentümer des Nachbargrundstücks muss den Notweg dulden, hat aber Anspruch auf eine jährliche Entschädigung, die sogenannte Notwegrente.

Nutzungsdauergutachten, Restnutzungsdauergutachten (AfA): Bei vermieteten Immobilien wird die Abnutzung des Gebäudes steuerlich über die Abschreibung (AfA) berücksichtigt. Das Finanzamt setzt dabei je nach Baujahr oder Denkmalschutz eine pauschale Nutzungsdauer an. Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer, kann ein Nutzungsdauergutachten dies nachweisen.
Beispiel: Ein älteres Mietshaus in Leinefelde-Worbis wird vom Finanzamt mit 50 Jahren Nutzungsdauer angesetzt. Ein Nutzungsdauergutachten weist noch 32 Jahre nach – die jährliche Abschreibung steigt und die Steuerlast sinkt.

Objektive Immobilienbewertung: Eine objektive Bewertung ermittelt den Wert von Haus und Grundstück unabhängig von persönlichen Vorlieben, Emotionen oder Zwangslagen. Sie schafft Transparenz und dient als faire Grundlage für alle Beteiligten.

Objektzustand: Bei jedem Gutachten wird der bauliche Zustand der Immobilie sorgfältig geprüft, da er den Marktwert direkt beeinflusst. Es handelt sich jedoch nicht um ein Bauschadensgutachten. Bei umfangreichen Schäden empfehlen wir, einen Sachverständigen für Schäden an Gebäuden hinzuzuziehen.
Beispiel: Ein Haus in Bleicherode wirkt auf den ersten Blick gepflegt, hat aber einen Feuchtigkeitsschaden im Keller. Der Gutachter erkennt dies und der Marktwert wird dann realistisch niedriger angesetzt.

Pflichtteilsergänzungsanspruch: Wurden zu Lebzeiten Schenkungen vorgenommen, die den Pflichtteil der Erben schmälern, kann ein Ergänzungsanspruch entstehen. Eine genaue Bewertung der geschenkten Immobilie ist dann wichtig, um Streitigkeiten zu vermeiden.
Beispiel: Eine Mutter schenkt ihrer Tochter das Einfamilienhaus in Artern im Kyffhäuserkreis. Nach dem Tod der Mutter macht der Sohn einen Pflichtteilsergänzungsanspruch geltend, weil kaum Nachlass vorhanden ist. Entscheidend ist nun der Wert des Hauses zum Zeitpunkt der Schenkung – der sich pro vollendetem Jahr vor dem Erbfall um 10 % vermindert. Ein Verkehrswertgutachten, das den damaligen Marktwert belegt, ist die Grundlage für die Berechnung und vermeidet einen Streit zwischen den Geschwistern.

Rechte an Grundstücken: Neben dem Eigentum am Grundstück selbst können auch einzelne Rechte (z. B. Wohn- oder Wohnungsrechte, Wegerechte oder Erbbaurechte) bewertet werden. Rechte wie das Erbbaurecht sind verkäuflich, andere (wie das persönliche Wohn- oder Wohnungsrecht) nicht.
Beispiel: Ein Grundstück in Osterode am Harz ist mit einem Wohnungsrecht belastet. Der ermittelte Verkehrswert ist geringer als ohne das Wohnungsrecht.

Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus den Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterung und Abnutzung plus dem Bodenwert. Es wird vor allem bei selbst genutzten Wohnhäusern angewendet, mit denen keine Erträge erwirtschaftet werden sollen.
Beispiel: Bei einem 30 Jahre alten Einfamilienhaus in Mühlhausen wird berechnet, was der Neubau heute kosten würde, dann wird der Wert wegen Alter und Abnutzung reduziert. Die Außenanlagen und der aktuelle Bodenwert werden hinzugefügt und die Summe an den örtlichen Markt angepasst. Das Ergebnis zeigt den reinen Substanzwert – unabhängig von aktuellen Mieten.

Scheidung und Immobilienbewertung: Bei einer Scheidung hilft ein unabhängiges Verkehrswertgutachten, langwierige Streitigkeiten zu vermeiden und eine faire Aufteilung des Vermögens zu erreichen – insbesondere beim Zugewinnausgleich, wenn ein Partner das Haus behalten und den anderen auszahlen möchte.
Beispiel: Das gemeinsame Haus in Bad Langensalza ist 500.000 € wert. Ein Partner möchte es behalten und den anderen auszahlen. Das Gutachten sorgt dafür, dass beide den gleichen realistischen Wert als Grundlage akzeptieren und der Ausgleich fair berechnet wird.

Schiedsgutachten: Ein Schiedsgutachten wird eingesetzt, wenn sich zwei Parteien nicht über den Wert einer Immobilie einigen können. Beide Seiten einigen sich auf einen neutralen Sachverständigen, dessen Bewertung dann für beide bindend ist.
Beispiel: Bei einer Erbauseinandersetzung streiten die Geschwister über den Wert des Elternhauses in Blankenburg und haben bereits jeweils ein Gutachten oder eine erste Einschätzung von einem Makler, die sich stark unterscheiden. Ein Schiedsgutachten klärt den Wert verbindlich und vermeidet einen teuren Gerichtsprozess.

Teilungsversteigerung: Eine Teilungsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, mit dem Miteigentümer – zum Beispiel Erben oder geschiedene Eheleute – eine Immobilie zwangsweise verkaufen lassen können, wenn keine Einigung möglich ist. Das Gericht versteigert die Immobilie öffentlich und teilt den Erlös auf. Der erzielte Preis liegt häufig unter dem Marktwert. Ein Verkehrswertgutachten schützt die Beteiligten, weil das Gericht einen Mindestwert festsetzt – und dieser auf dem Gutachten basiert.
Beispiel: Drei Geschwister haben ein Haus im Mansfeld-Südharz-Kreis geerbt und können sich nicht einigen. Das Amtsgericht lässt das Haus auf Basis eines Verkehrswertgutachtens von 320.000 € versteigern – der Zuschlag erfolgt für 275.000 €. Ein freihändiger Verkauf hätte mehr erzielt.

Überbau: Ein Überbau liegt vor, wenn ein Gebäude oder Gebäudeteil (z. B. Haus, Balkon, Garage) über die Grundstücksgrenze auf das Nachbargrundstück ragt. Bei der Bewertung mindert der Überbau den Verkehrswert des belasteten Grundstücks, da meist eine dauerhafte Flächennutzung und Nutzungseinschränkung besteht.
Beispiel: Bei einem Einfamilienhaus in Sollstedt ragt die Garage ca. 60 cm auf das Nachbargrundstück. Der Gutachter ermittelt zunächst den Wert ohne Überbau und leitet daraus die Wertminderung für das belastete Grundstück ab.

Veräußerbarkeit von Sonderimmobilien: Viele Sonderimmobilien haben eine eingeschränkte Marktfähigkeit, weil sie auf ganz bestimmte Nutzergruppen zugeschnitten sind. Diese Besonderheit muss bei der Wertermittlung berücksichtigt werden.
Beispiel: Ein kleines Hotel mit 20 Zimmern in Bad Lauterberg ist nur für Käufer interessant, die den Hotelbetrieb fortführen wollen. Das macht den Kreis potenzieller Käufer klein und kann den Verkaufspreis drücken.

Vergleichswertverfahren: Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie anhand von realen Verkaufspreisen ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage, Größe und Ausstattung. Es wird bevorzugt bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und unbebauten Grundstücken eingesetzt.
Beispiel: Drei vergleichbare Ferienwohnungen in derselben Straße in Prerow wurden in den letzten 12 Monaten für 420.000 €, 435.000 € und 410.000 € verkauft. Ihre Ferienwohnung wird auf Basis dieser Vergleichspreise mit ca. 422.000 € bewertet.

Verkehrswertgutachten: Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den aktuellen Marktwert einer Immobilie (umgangssprachlich auch als "Hauswert" bezeichnet) nach gesetzlichen Standards. Es berücksichtigt Lage, Zustand, Rechte, Belastungen und die allgemeine Marktentwicklung und ist gerichtsfest.
Beispiel: Eine Erbengemeinschaft lässt ein Verkehrswertgutachten für ihr Grundstück im Kyffhäuserkreis erstellen. Es sorgt für Transparenz bei der Auseinandersetzung, etwa wenn ein Erbe die anderen auszahlen möchte.

Verkehrswert und Kaufpreis – was ist der Unterschied?: Der Verkehrswert ist der objektiv ermittelte Marktwert einer Immobilie nach gesetzlichen Standards – unabhängig von persönlichen Interessen oder Zeitdruck. Der tatsächliche Kaufpreis kann davon abweichen: nach oben bei besonders interessierten Käufern, nach unten bei Verkaufsdruck. Für Gerichte, Finanzämter und Banken zählt ausschließlich der Verkehrswert.
Beispiel: Ein Haus in Sangerhausen wird für 210.000 € verkauft. Der Verkehrswert laut Gutachten beträgt 185.000 €. Für die Erbschaftsteuer wäre der Verkehrswert maßgeblich – nicht der Kaufpreis.

Vorkaufsrecht: Ein Vorkaufsrecht gibt einer Person oder Behörde (z. B. Nachbar, Gemeinde, Mieter) das Recht, eine Immobilie bei einem Verkauf zu gleichen Bedingungen zu erwerben, wie sie zuvor mit einem anderen vereinbart worden sind. Es kann die freie Veräußerbarkeit einschränken und den Wert geringfügig mindern.
Beispiel: Die Stadt Sömmerda hat ein Vorkaufsrecht an Ihrem Grundstück. Ein potenzieller Käufer zögert, weil er befürchtet, dass die Stadt ihr Vorkaufsrecht ausübt.

Vorweggenommene Erbfolge: Bei der vorweggenommenen Erbfolge wird eine Immobilie bereits zu Lebzeiten verschenkt, um später Erbschaftsteuer zu sparen. Häufig wird dabei ein Nießbrauch- oder Wohnungsrecht für den ursprünglichen Eigentümer vereinbart, damit dieser die Immobilie weiter nutzen kann.
Beispiel: Die 75-jährige Mutter schenkt ihrem Sohn das Haus in Northeim, behält sich aber das Nießbrauchrecht vor. Der Sohn spart Erbschaftsteuer und seine Mutter darf bis zu ihrem Lebensende weiterhin im Haus wohnen oder es vermieten.

Wohnrecht und Wohnungsrecht: Ein Wohnrecht berechtigt eine Person zum "Mitwohnen", das heißt, die Räume können mit dem Eigentümer genutzt werden. Bei einem Wohnungsrecht kann eine Wohnung oder ein Haus unter Ausschluss des Eigentümers bewohnt werden. Im Gegensatz zum Nießbrauch darf die Wohnung jedoch nicht vermietet werden.
Beispiel: Der Vater überträgt das Haus in Duderstadt auf die Kinder, behält sich aber ein lebenslanges Wohnungsrecht an der Einliegerwohnung vor. Meistens zahlt er keine Miete, darf die Wohnung aber auch nicht weitervermieten.

Zertifizierung DIN EN ISO/IEC 17024: Die Qualifikation und Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024, die von der DAkkS-akkreditierten Zertifizierungsstelle DIAZert an der Universität Freiburg i. Br. nach umfangreicher persönlicher und fachlicher Prüfung verliehen und überwacht wird, sichert eine hohe fachliche Kompetenz des Gutachters und ist gesetzlich anerkannt. Die DAkkS ist eine privatrechtliche Organisation, die im staatlichen Auftrag agiert – das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWK) ist Miteigentümer, Auftraggeber und Aufsichtsbehörde zugleich. Das macht DAkkS-Akkreditierungen zu einer staatlich anerkannten Qualifikation mit echtem behördlichem Rückhalt.
Beispiel: Ein Eigentümer möchte gegenüber dem Finanzamt eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer seines vermieteten Mehrfamilienhauses im Landkreis Nordhausen nachweisen. Das Gutachten eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen wird anerkannt.

Zwangsversteigerung: Eine Zwangsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, bei dem eine Immobilie zur Begleichung von Schulden öffentlich versteigert wird und der erzielte Preis oft unter dem üblichen Marktwert liegt. In bestimmten Situationen kann es sinnvoll sein, einen festgelegten Verkehrswert durch ein Gegengutachten überprüfen zu lassen. So lassen sich Zweifel klären und eine objektive Bewertung sicherstellen.
Beispiel: Im Unstrut-Hainich-Kreis wird ein Einfamilienhaus zwangsversteigert, nachdem der Eigentümer seine Kredite nicht mehr bedienen konnte und die Bank die Verwertung des Objekts beantragt hat.

Zugewinnausgleich: Im Zugewinnausgleich wird der Wertzuwachs des Vermögens während der Ehe ermittelt. Dazu werden die Verkehrswerte der Immobilie zum Zeitpunkt der Eheschließung und zum Zeitpunkt des Scheidungsantrags ermittelt.
Beispiel: Bei Eheschließung war das Haus 250.000 € wert. Bei Scheidung beträgt der Verkehrswert des Hauses in Braunlage 420.000 €. Der Zugewinn beträgt 170.000 € – das Anfangsvermögen wird kaufkraftbereinigt; der ausgleichspflichtige Partner zahlt die Hälfte des Mehrbetrags.